Sprzedaż mieszkania z wpisem komorniczym – korzyści i uniknięcie licytacji

Sprzedaż mieszkania obciążonego wpisem komorniczym to trudna, ale możliwa do przeprowadzenia transakcja. Samodzielne zbycie zadłużonej nieruchomości pozwala uniknąć wielu negatywnych konsekwencji licytacji komorniczej, takich jak niska cena sprzedaży czy długi czas oczekiwania na środki. Dowiedz się, jakie korzyści niesie ze sobą sprzedaż mieszkania z komornikiem i jak przeprowadzić ten proces, aby odzyskać kontrolę nad swoją sytuacją finansową.

Czym jest sprzedaż mieszkania z wpisem komorniczym?

Sprzedaż mieszkania z wpisem komorniczym to samodzielna sprzedaż zadłużonego mieszkania przez właściciela. Transakcja ta ma na celu spłatę zadłużenia zabezpieczonego na nieruchomości i uniknięcie licytacji komorniczej. Sprzedaż mieszkania z komornikiem jest możliwa, o ile zostanie przeprowadzona przed wszczęciem postępowania egzekucyjnego przez komornika.

Samodzielne zbycie zadłużonej nieruchomości wymaga spełnienia określonych warunków, m.in. uzyskania zaświadczenia od komornika o aktualnej wysokości zadłużenia. Sprzedaż mieszkania z wpisem komorniczym jest jednak korzystniejsza dla dłużnika niż licytacja, ponieważ pozwala zachować kontrolę nad procesem i uzyskać wyższą cenę.

Alternatywą dla sprzedaży na własną rękę jest tzw. oddłużanie nieruchomości, czyli zbycie mieszkania na rzecz wyspecjalizowanej firmy. Takie podmioty często proponują korzystniejsze warunki niż rynek i biorą na siebie cały proces sprzedaży zadłużonej nieruchomości.

Na czym polega wpis komorniczy w księdze wieczystej?

Wpis komorniczy w księdze wieczystej to adnotacja dokonana przez komornika w związku z prowadzoną egzekucją z nieruchomości. Pojawia się on, gdy dłużnik zalega ze spłatą zobowiązań, a wierzyciel decyduje się dochodzić swoich należności z majątku nieruchomego dłużnika.

Wpis komorniczy jest formą zabezpieczenia długu na nieruchomości. Oznacza on, że w przypadku sprzedaży mieszkania, środki z transakcji zostaną w pierwszej kolejności przeznaczone na spłatę zadłużenia ujawnionego przez wpis. Dopiero nadwyżka może trafić do właściciela nieruchomości.

“Wpis komorniczy w dziale IV księgi wieczystej jest jak czerwona lampka dla potencjalnych nabywców nieruchomości. Informuje on, że na mieszkaniu ciąży dług, który trzeba będzie spłacić w razie zakupu.” – tłumaczy Leszek Wróblewski, doświadczony pośrednik w obrocie nieruchomościami.

Dług zabezpieczony hipoteką komorniczą może skutecznie zniechęcić potencjalnych nabywców nieruchomości i utrudnić jej zbycie. Dlatego tak ważne jest, aby przed wystawieniem mieszkania na sprzedaż zadbać o uregulowanie zadłużenia i wykreślenie wpisu z księgi wieczystej.

Samodzielna sprzedaż mieszkania z komornikiem jako alternatywa dla licytacji

Licytacja komornicza to ostateczność, do której dochodzi, gdy dłużnik nie podejmie działań zmierzających do spłaty zadłużenia. To przymusowa forma zbycia nieruchomości, w całości kontrolowana przez komornika. Właściciel traci wpływ na cenę sprzedaży, która z reguły jest znacznie niższa od rynkowej.

Dobrowolne zbycie nieruchomości przez dłużnika to szansa na uniknięcie tych negatywnych konsekwencji. Samodzielna sprzedaż zadłużonego mieszkania pozwala utrzymać kontrolę nad procesem, wynegocjować korzystniejszą cenę i zadbać o należytą obsługę strony nabywającej nieruchomość.

Sprzedaż mieszkania z komornikiem na własną rękę to także szansa na szybsze uzyskanie środków ze sprzedaży. W przypadku licytacji pieniądze wpływają na konto komornika i dopiero po zakończeniu postępowania egzekucyjnego są wypłacane wierzycielom i dłużnikowi. Przy samodzielnej sprzedaży można liczyć na transfer środków bezpośrednio po podpisaniu aktu notarialnego.

Korzyści ze sprzedaży mieszkania z wpisem komorniczym

Decydując się na samodzielną sprzedaż zadłużonej nieruchomości można liczyć na szereg korzyści względem licytacji komorniczej. Choć transakcja taka jest trudniejsza i wymaga spełnienia dodatkowych warunków, to niesie ze sobą wiele pozytywnych aspektów zarówno dla dłużnika, jak i nabywcy.

Uniknięcie licytacji komorniczej i jej konsekwencji

Podstawową zaletą sprzedaży mieszkania z komornikiem na własną rękę jest uniknięcie licytacji komorniczej. Licytacja to przymusowe zbycie nieruchomości, na którą dłużnik nie ma wpływu. Wiąże się ono z szeregiem negatywnych konsekwencji:

• Utrata kontroli nad ceną sprzedaży – na licytacji nieruchomość jest sprzedawana za kwotę często dużo niższą niż rynkowa. Cena wywoławcza zwykle nie przekracza 3/4 wartości nieruchomości określonej przez biegłego, a zdarza się, że mieszkania są zbywane za 1/2 tej kwoty.
• Ryzyko eksmisji – jeśli dłużnik zamieszkuje w zadłużonej nieruchomości, to w przypadku licytacji komorniczej musi się liczyć z koniecznością opuszczenia lokalu. Nabywca z licytacji nabywa bowiem nieruchomość bez obciążeń, a więc również bez prawa do zamieszkiwania przez dotychczasowego właściciela.
• Długi czas oczekiwania na środki ze sprzedaży – pieniądze z licytacji komorniczej nie trafiają bezpośrednio do dłużnika. Najpierw wpływają na konto komornika, a dopiero po zakończeniu całego postępowania egzekucyjnego są dzielone pomiędzy wierzycieli i ewentualną nadwyżkę otrzymuje dłużnik.

Samodzielna sprzedaż mieszkania z wpisem komorniczym pozwala ominąć te problemy. Dłużnik ma szansę wynegocjować cenę sprzedaży, a także ustalić z nabywcą kwestie takie jak termin wydania nieruchomości. Środki ze sprzedaży mogą zostać podzielone zaraz po transakcji.

Możliwość samodzielnej spłaty zadłużenia z ceny sprzedaży

Kolejnym pozytywnym aspektem dobrowolnej sprzedaży mieszkania z komornikiem jest spłata zadłużenia z nieruchomości. Dłużnik ma szansę uregulować swoje zobowiązania wobec wierzycieli z kwoty uzyskanej ze sprzedaży i zamknąć sprawę zadłużenia.

Warunkiem jest uzyskanie od komornika lub wierzyciela hipotecznego promesy, a więc dokumentu określającego aktualną wysokość zadłużenia i numer rachunku, na który należy przelać środki. W przypadku sprzedaży mieszkania z wpisem komorniczym taka promesa jest kluczowa dla bezpieczeństwa obu stron transakcji.

Sprzedając mieszkanie z długami, trzeba pamiętać o konieczności spłaty całego zadłużenia ujawnionego przez wpis. Gdy kupujący nabędzie nieruchomość, dług przepada, ale wierzyciel nadal może dochodzić swoich należności. Dlatego tak ważna jest promesa określająca ostateczną kwotę do spłaty.

Botak Paweł Leśniak z skup mieszkań Kraków

Uregulowanie zobowiązań z kwoty uzyskanej ze sprzedaży mieszkania pozwala na wykreślenie wpisu z księgi wieczystej i oddłużenie nieruchomości. To istotne nie tylko dla dłużnika, ale też dla nabywcy, który nie będzie musiał martwić się o kwestie związane z zadłużeniem.

Atrakcyjna cena dla kupującego poszukującego okazji

Sprzedaż mieszkania z długami to także szansa dla nabywcy poszukującego okazji cenowej. Nieruchomości z obciążeniami komorniczymi często można kupić taniej niż ich odpowiedniki bez długów. To duża zachęta dla osób dysponujących gotówką i szukających sposobu na korzystną inwestycję.

Choć cena mieszkania z komornikiem jest z reguły niższa od rynkowej, to i tak znacznie wyższa niż kwoty osiągane na licytacjach. Dzięki temu sprzedający ma szansę na korzystniejsze warunki, a kupujący zyskuje atrakcyjną cenę, nadal adekwatną do stanu i lokalizacji nieruchomości.

Nieruchomości z wpisem komorniczym cieszą się też dużym zainteresowaniem firm zajmujących się skupem nieruchomości w Warszawie. Podmioty te poszukują okazji inwestycyjnych, a jednocześnie oferują dłużnikom pomoc w szybkiej i bezpiecznej sprzedaży nieruchomości.

Proces sprzedaży mieszkania z wpisem komorniczym

Sprzedaż zadłużonego mieszkania to skomplikowany proces, który wymaga dopełnienia szeregu formalności. Najważniejsze jest uzyskanie od komornika lub wierzyciela hipotecznego dokumentu poświadczającego wysokość zadłużenia oraz znalezienie nabywcy gotowego kupić nieruchomość z obciążeniami.

Uzyskanie promesy od wierzyciela hipotecznego

Podstawą do sprzedaży mieszkania z długami jest uzyskanie promesy, czyli zaświadczenia o zadłużeniu hipotecznym. Dokument ten potwierdza aktualną wysokość zobowiązań ciążących na nieruchomości oraz wskazuje numer rachunku, na który należy przelać środki tytułem ich spłaty.

O promesę należy wystąpić do komornika prowadzącego sprawę lub bezpośrednio do wierzyciela, na rzecz którego ustanowiono hipotekę. Uzyskanie tego dokumentu jest o tyle istotne, że daje nabywcy gwarancję bezpiecznego przejęcia nieruchomości, a dłużnikowi – pewność co do kwoty koniecznej do całkowitej spłaty zadłużenia.

Promesa powinna zostać wydana w dwóch egzemplarzach – jeden dla zbywcy nieruchomości, a drugi dla kupującego. Ważne, by określała też termin ważności. Z reguły jest on dość krótki, więc po jego upływie konieczne będzie uzyskanie nowego dokumentu, uwzględniającego np. narosłe w tym czasie odsetki.

Poszukiwanie kupca i oferty skupu zadłużonych mieszkań

Mając promesę można przystąpić do poszukiwania chętnych na zakup mieszkania z komornikiem. Zainteresowanie nieruchomościami z obciążeniami jest spore – często zgłaszają się inwestorzy poszukujący okazji oraz firmy zajmujące się skupem zadłużonych mieszkań.

Sprzedaż na wolnym rynku wiąże się z koniecznością przygotowania atrakcyjnego ogłoszenia, w którym trzeba uczciwie opisać sytuację prawną nieruchomości. W ogłoszeniu sprzedaży mieszkania z komornikiem warto podkreślić atuty nieruchomości i korzyści płynące z jej zakupu mimo długów, np. atrakcyjną cenę.

Alternatywą jest skorzystanie z usług firm zajmujących się skupem zadłużonych mieszkań (jak np. https://skup-mieszkan.pl/skup-mieszkan-lodz/). Podmioty te z reguły proponują prostszą ścieżkę sprzedaży, biorąc na siebie część formalności. Ceny oferowane przez skupy bywają niższe niż rynkowe, ale i tak są one konkurencyjne względem kwot z licytacji komorniczych.

Sfinalizowanie transakcji i spłata zadłużenia z ceny

Po znalezieniu nabywcy i ustaleniu warunków transakcji, można przystąpić do sfinalizowania sprzedaży mieszkania z komornikiem. Sama umowa zostaje zawarta na standardowych zasadach, np. w formie aktu notarialnego sprzedaży.

Trzeba jednak pamiętać, by środki z transakcji zostały przeznaczone na spłatę zadłużenia ujawnionego przez wpis. Bezpiecznym rozwiązaniem jest przelanie całej kwoty na konto komornika lub wierzyciela, zgodnie z numerem rachunku wskazanym w promesie. Dopiero nadwyżkę można przekazać zbywcy.

Po otrzymaniu zapłaty i potwierdzeniu spłaty całości zadłużenia, komornik powinien wyrazić zgodę na wykreślenie wpisu z księgi wieczystej. To ostatni krok do pełnego oddłużenia nieruchomości i uregulowania jej stanu prawnego.

Sprzedaż mieszkania z wpisem komorniczym to skomplikowany proces, który jednak niesie ze sobą wiele korzyści. Pozwala uniknąć dotkliwych konsekwencji licytacji, daje szansę na korzystniejszą cenę i większą kontrolę nad transakcją. Choć wiąże się z koniecznością dopełnienia dodatkowych formalności, to pozostaje dobrym sposobem na wyjście z zadłużenia i uregulowanie swojej sytuacji finansowej.